Những ‘đại công trường’ hạ tầng hiện tại là tiền đề cho thanh khoản BĐS Nhơn Trạch phát triển trong tương lai gần - Ảnh: DNCC

Hiếm khi một khu vực đón nhận nhiều hạ tầng lớn trong cùng một giai đoạn ngắn đến vậy. Và thị trường bất động sản, như thường lệ, phản ứng trước khi mọi thứ hoàn thiện.

Từ vùng đệm đến cực tăng trưởng

Trong nhiều năm, Nhơn Trạch thường được nhắc đến như một lựa chọn mở rộng không gian ở cho cư dân TP.HCM. Người mua tìm đến đây vì giá dễ chịu hơn, đất rộng hơn nhưng cũng thấp thỏm và lo lắng khi hạ tầng vẫn còn ngổn ngang.

Theo phương án điều chỉnh quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2045 đang được tỉnh Đồng Nai triển khai, trong cấu trúc quy hoạch vùng Đông Nam Bộ, Nhơn Trạch là một cực tăng trưởng đồng hành cùng Long Thành trên hành lang phía Đông. 

Khu vực được định hướng phát triển theo mô hình đô thị tổng hợp - tích hợp nhà ở. Và vai trò đó đang chính thức được hiện thực hóa khi giao thông không còn là điểm nghẽn. 

Sân bay Long Thành: Hạt nhân kích hoạt cả vùng

Sân bay quốc tế Long Thành là công trình trọng điểm quốc gia với tổng vốn đầu tư khoảng 16 tỉ USD, xây dựng trên hơn 5.000 ha tại xã Long Thành, tỉnh Đồng Nai, cách TP.HCM 40 km về phía Đông. Giai đoạn 1 có vốn đầu tư 5,45 tỉ USD, công suất 25 triệu hành khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm.

Tháng 12/2025, sân bay đón chuyến bay kỹ thuật đầu tiên - cột mốc chuyển từ kỳ vọng sang hiện thực. 

Khi hoàn thành toàn bộ ba giai đoạn, Long Thành sẽ đạt công suất 100 triệu hành khách mỗi năm, được kỳ vọng trở thành trung tâm hàng không trung chuyển chiến lược của châu Á - Thái Bình Dương.

Sân bay Long Thành giai đoạn 1 dự kiến khai thác thương mại trong quý IV/2026, giữ vai trò ‘hạt nhân’ kích hoạt chu kỳ tăng trưởng cho cả khu Đông TP.HCM, đặc biệt là những toạ độ trên hành lang kết nối trực tiếp như Nhơn Trạch. (Ảnh: tiến độ hoàn thiện ấn tượng tại công trường vào tháng 03-2026 - Ảnh: DNCC

Với công suất 25 triệu hành khách giai đoạn 1, sân bay Long Thành không chỉ là công trình giao thông mà là hạt nhân của cả một hệ sinh thái: logistics hàng không, dịch vụ thương mại, văn phòng doanh nghiệp quốc tế và hàng chục nghìn lao động kỹ thuật - quản lý cần an cư gần điểm làm việc. Nhơn Trạch, cách sân bay chưa đầy 15 phút, là nơi hệ sinh thái đó tìm không gian để mở rộng.

Hạ tầng đồng loạt bấm nút

Điểm nghẽn lớn nhất của Nhơn Trạch trong nhiều năm là giao thông. Muốn từ khu Đông TP.HCM qua Nhơn Trạch, hướng giao thông là phà Cát Lái - thường xuyên quá tải, giờ cao điểm có thể mất hơn một tiếng chỉ để qua sông. Bài toán đó đang được tháo gỡ bằng ba dự án triển khai gần như đồng thời.

Ngày 19/8/2025, cầu Nhơn Trạch thuộc tuyến Vành đai 3, dài hơn 8 km, vốn gần 7.000 tỉ đồng đã chính thức được khai thác, rút ngắn hành trình từ Nhơn Trạch đến TP.HCM xuống còn 30 phút. 

Ngày 15/1/2026, cầu Cát Lái khởi công: toàn tuyến cầu và đường dẫn dài 11,7 km, 8 làn xe, thiết kế tổng đầu tư khoảng 18.200 tỉ đồng - dự kiến hoàn thành vào năm 2029, xóa hẳn thế "lụy phà" kéo dài nhiều thập kỷ. Cao tốc Bến Lức - Long Thành (gần 58 km) đang được đẩy nhanh tiến độ, kết nối miền Tây với sân bay Long Thành không qua nội đô.

Và ngay tại Nhơn Trạch, trục ĐT25B (đại lộ Tôn Đức Thắng - đoạn qua Nhơn Trạch) lộ giới 44 m, dài hơn 9 km đã vượt 40% khối lượng thi công, đặt mục tiêu hoàn thành trong năm 2026. Đây là ‘xương sống’ kết nối trung tâm Nhơn Trạch thẳng đến sân bay Long Thành, Vành đai 3 và cao tốc Bến Lức - Long Thành.

Ngoài ra, khi dự án tuyến Metro Thủ Thiêm - Long Thành với trạm dừng Hiệp Phước đi qua khu vực hoàn thành, đó sẽ là mảnh ghép quan trọng để Nhơn Trạch hoàn thiện mô hình TOD (Transit-Oriented Development - Phát triển đô thị theo định hướng giao thông), được đánh giá là bệ phóng thanh khoản cho các dự án nhà ở cao tầng trong tương lai.

Hơn 130.000 lao động và bài toán nhà ở bước vào chu kỳ mới

Nhơn Trạch không phải là vùng đất chờ đợi dân số tương lai. Khu vực hiện có 9 khu công nghiệp đang vận hành với hơn 3.340 ha, thu hút 447 dự án FDI, tổng vốn đăng ký hơn 11,2 tỉ USD, tạo việc làm cho khoảng 130.000 lao động.

Trong làn sóng FDI gần đây, tỉ trọng kỹ sư, chuyên gia và quản lý cấp trung - cao ngày càng tăng, đặc biệt trong các ngành điện tử, bán dẫn và công nghiệp chính xác. 

Đây là nhóm có nhu cầu sống hoàn toàn khác với lao động phổ thông: ưu tiên không gian ở chất lượng, tiện ích đồng bộ và kết nối thuận tiện - nhu cầu mà trước đây Nhơn Trạch chưa có sản phẩm đáp ứng đủ tiêu chuẩn.

Khi sân bay Long Thành vận hành, lực cầu này được cộng thêm một tầng mới từ hệ sinh thái sân bay. Dự kiến riêng giai đoạn 1 của sân bay sẽ cần khoảng 13.700 nhân sự phục vụ vận hành -  một cơ cấu nhu cầu bền vững, chắn chắn.

BĐS đón hạ tầng: Lợi thế thuộc về lõi kết nối

Trong một chu kỳ phát triển có cấu trúc, không phải mọi khu vực đều hưởng lợi như nhau. Dòng tiền và nhu cầu ở thực tập trung vào những dự án nằm đúng trên trục kết nối, có quy hoạch bài bản và khả năng khai thác thực tế khi hạ tầng vận hành.

Rõ ràng, Nhơn Trạch năm 2026 không còn là câu chuyện của tương lai. Hạ tầng đang dần vận hành, nhu cầu ở thực đã hình thành. 

Tín hiệu thị trường cũng đã xuất hiện từ sớm khi các dự án được quy hoạch bài bản tại trung tâm Nhơn Trạch ghi nhận tính thanh khoản tích cực nhờ hưởng lợi từ làn sóng hạ tầng mới. 

Nổi bật có thể kể tới ‘hiện tượng’ Springville – Tên pháp lý: Khu chợ và khu dân cư Dân Xuân, khu đô thị do chủ đầu tư đến từ Malaysia - Gamuda Land phát triển, có tỉ lệ hấp thụ sản phẩm nhà phố lên tới 97% ngay trong ngày mở bán vào giữa năm 2025, cho thấy sức cầu lớn dành cho các dự án có quy hoạch đồng bộ và khả năng kết nối thực. 

Dự án nằm trên mặt tiền ĐT25B (đại lộ Tôn Đức Thắng), kết nối thuận tiện đến sân bay Long Thành, Vành đai 3 và cao tốc Bến Lức - Long Thành.

Sản phẩm căn hộ cao tầng, trong khu đô thị mới quy hoạch đồng bộ tại trung tâm Nhơn Trạch trở thành lựa chọn ưu tiên của dòng vốn năm 2026 - Ảnh: DNCC

Tuy nhiên, phân khúc thấp tầng với quỹ đất hữu hạn và mức giá cao chỉ đáp ứng một phần nguồn cầu. Khi hạ tầng giao thông ‘tăng tốc’ và lực lượng lao động trình độ cao quy tụ về ngày một nhiều dẫn đến lực cầu tăng mạnh, thị trường bắt đầu ghi nhận sự chuyển dịch sang các loại hình nhà ở cao tầng trong những khu đô thị tích hợp đa tiện ích. 

Khảo sát thị trường cho thấy, tệp khách hàng cao cấp này luôn đặt ra yêu cầu khắt khe về một hệ sinh thái lưu trú liền kề các không gian thương mại - dịch vụ đồng bộ. 

Theo nhận định của giới chuyên môn, các tổ hợp cao tầng nằm trong những dự án đô thị mới được quy hoạch đồng bộ, tích hợp tiện ích toàn diện và vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế sẽ là mô hình giải quyết hiệu quả bài toán an cư này. 

Bước sang năm 2026, đây được dự báo là phân khúc có khả năng duy trì sức cầu ổn định và thu hút sự chú ý của dòng vốn đầu tư cả cá nhân lẫn tổ chức.